Рынок коммерческих помещений в жилых домах традиционно воспринимается как привлекательный сегмент недвижимости. Однако уже в 2025 году становится очевидно, что ситуация далека от оптимистичной. Несмотря на сохраняющийся спрос на аренду коммерческих площадей в жилых комплексах, рынок переживает серьезные структурные проблемы, которые серьезно снижают его инвестиционную привлекательность.
Спрос остаётся, но покупатели уходят
Главным и самым тревожным сигналом для рынка является существенное снижение интереса именно к покупке коммерческих помещений. Если раньше многие инвесторы рассматривали такие объекты как стабильный источник дохода, сегодня основным предпочтением стала аренда. Связано это с тем, что покупка коммерческой недвижимости это достаточно крупные вложения с долгим сроком окупаемости и высокой степенью риска. В условиях экономической неопределённости инвесторы предпочитают более «тихие» и гарантированные инструменты прежде всего банковские вклады с фиксированным доходом.
Это кардинально меняет ландшафт рынка: от объектов с постоянными собственниками и активным развитием бизнеса мы движемся к рынку, где доминирует аренда и высокая текучка арендаторов. Такой формат существенно снижает стабильность доходов для владельцев коммерческих помещений, а также усложняет планирование развития торговой и сервисной инфраструктуры жилых комплексов.
География предложения и спроса: Петербург впереди, но с вопросами
Интересным фактом является лидерство Санкт-Петербурга по объему предложения коммерческих помещений в жилых комплексах 415 объектов в 2025 году. Активная застройка центра города сопровождается наплывом новых помещений под аренду и продажу. Следом идут Подмосковье (349 объектов) и Москва (250 объектов).
Однако высокая плотность предложения в Петербурге не гарантирует устойчивого спроса. На фоне массового ввода новых объектов, рынок начинает испытывать перенасыщение. Ситуация усугубляется тем, что малый и средний бизнес основная целевая аудитория арендаторов не всегда в состоянии выдерживать высокие арендные ставки и нестабильные экономические условия. Подобная динамика может привести к значительному количеству простаивающих коммерческих площадей, что негативно скажется на общей привлекательности жилых комплексов.
Цены на аренду: дороговизна без гарантии дохода
Средняя стоимость аренды квадратного метра коммерческих помещений в жилых комплексах комфорт-класса достигает 2280 рублей. При этом в бизнес-классе, особенно в Москве, эта цифра взлетает до 3881 рублей за квадратный метр.
Высокая арендная плата, в условиях экономической нестабильности и снижения платежеспособности малого бизнеса, становится серьёзным барьером. Множество предпринимателей просто не могут позволить себе такие затраты, особенно учитывая дополнительные риски и неопределённость на рынке. В результате, нередко помещения остаются пустующими, либо арендуются с существенными скидками, что подрывает доходность собственников.
Малый и средний бизнес: «вечный» арендатор или заложник рынка?
Малый и средний бизнес формально является двигателем спроса на коммерческую недвижимость в жилых комплексах. Но ситуация неоднозначна. Во-первых, предприниматели всё активнее ищут помещения для аренды, предпочитая минимизировать долгосрочные обязательства. Во-вторых, именно этот сегмент бизнеса страдает от нестабильности и ограниченности финансовых ресурсов, что приводит к частой смене арендаторов и высокому уровню вакантности.
Рынок аренды коммерческой недвижимости становится ареной постоянной борьбы за арендаторов, где собственники вынуждены идти на уступки и снижать цены, чтобы заполнить помещения. Такой цикл демотивирует инвесторов вкладывать средства в покупку коммерческой недвижимости и улучшение её качества.
Итоги и перспективы
Текущая ситуация на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах демонстрирует, что надежды на стабильный и растущий доход от покупки таких объектов сегодня неоправданны. Перекос в сторону аренды и банкных вкладов говорит о высокой степени риска и нестабильности в сегменте.
Перенасыщение рынка, высокие арендные ставки, сниженный интерес покупателей и нестабильное финансовое положение арендаторов создают неблагоприятный фон для развития коммерческой недвижимости в жилых домах. Для инвесторов это сигнал к осторожности, а для девелоперов повод пересмотреть стратегию и искать новые форматы, которые будут отвечать реалиям рынка и требованиям арендаторов.
В итоге, говорить о перспективности вложений в коммерческую недвижимость в жилых комплексах пока преждевременно. Без радикальных изменений в экономической политике и улучшения условий для малого бизнеса этот сегмент продолжит сталкиваться с серьезными трудностями.