В последнее время на рынке недвижимости появилось много обсуждений касаемо новых схем рассрочек, которые могут быть как выгодными, так и опасными для потребителей. Центральный банк России (ЦБ) недавно выявил очередной, не совсем честный способ продаж, который застройщики используют для обхода действующих законов. Речь идет о так называемой «серой» рассрочке, которая несмотря на свою кажущуюся привлекательность, таит в себе серьезные риски для покупателей.
Что такое «серая» рассрочка и как она работает?
Суть схемы заключается в том, что застройщики предлагают покупателям квартиры в рассрочку, но под предлогом поэтапной оплаты по предварительному договору. Этот механизм, по сути, ничем не отличается от классической рассрочки, однако он замаскирован так, чтобы не нарушать закон. В отличие от традиционной рассрочки, когда сделка оформляется непосредственно с передачей права собственности и оплаты квартиры, здесь покупатель получает право на жилье лишь после того, как выплатит всю сумму по схеме рассрочки. Оформление окончательной сделки происходит в конце срока, что может длиться до 10 лет.
Формально этот механизм не является рассрочкой, так как по закону она может быть предложена только на квартиры в строящихся домах, в то время как «серая» схема распространяется на уже сданные объекты. Застройщики обманным путем настаивают на том, что сделка это не покупка, а лишь предварительное соглашение, и за счет этого обходят ограничения на рассрочку, установленные законом 214-ФЗ.
Почему схема опасна для покупателей?
Несмотря на внешнюю привлекательность этой схемы, она чревата рядом серьезных рисков для покупателей. В первую очередь стоит отметить, что по мнению Центрального банка, покупатели могут столкнуться с рядом юридических и финансовых проблем, которые, по сути, делают такие сделки опасными.
Риск признания сделки притворной
Основная проблема заключается в том, что если дом уже сдан в эксплуатацию, то схема рассрочки, скорее всего, будет признана «притворной» сделкой. То есть суд может посчитать, что покупка квартиры по такому механизму это не реальная рассрочка, а обычная продажа с отложенным платежом. В таком случае сделка может быть аннулирована, а покупатель останется без квартиры и без средств.
Риск отказа в ипотечном кредите
Некоторые покупатели рассчитывают оформить ипотеку на остаток суммы, когда рассрочка подойдет к концу. Однако никто не может гарантировать, что кредит будет одобрен. Если на момент окончания рассрочки заемщик не сможет получить кредит на оставшуюся сумму, он окажется в крайне неудобной ситуации. В худшем случае ему придется выплатить остаток суммы за счет собственных средств, что может существенно повлиять на финансовое положение.
Завышение стоимости квартиры
Для того чтобы компенсировать расходы и риски, застройщики могут завышать цену жилья в рамках такой схемы. Иными словами, квартира, по факту, может стоить гораздо дороже, чем в случае с прямой покупкой через ипотеку. Это делает такие сделки крайне невыгодными для покупателей, которые могут не учитывать дополнительную стоимость при заключении договора.
Риски, связанные с просрочками платежей и банкротством застройщика
В случае если застройщик не выполнит свои обязательства или попадет в финансовые трудности, покупатель рискует не только потерять деньги, вложенные в оплату рассрочки, но и саму квартиру. Также если будут задержки в платежах, покупатель может оказаться в ситуации, когда его собственность будет аннулирована или заморожена, что приведет к полной утрате вложений.
Как избежать подобных рисков?
Чтобы избежать ловушки, в которую могут попасть покупатели, важно тщательно проверять все условия сделки перед подписанием договора. На что стоит обратить внимание:
Убедитесь, что застройщик работает в рамках закона, а рассрочка или ипотека оформляются согласно действующим нормативам. При этом лучше избегать любых схем, которые кажутся «слишком хорошими, чтобы быть правдой».
Понимать, что такие схемы, как «серая» рассрочка, могут иметь скрытые финансовые риски, такие как завышение цены или дополнительная нагрузка при оформлении ипотечного кредита.
Изучайте условия банка, в котором вы планируете взять кредит. Отсутствие прозрачности в финансовых обязательствах или нестандартные условия могут быть сигналом о возможных проблемах.
Проконсультируйтесь с юристами или экспертами по недвижимости, чтобы избежать подписания сомнительных договоров и сделок.
Таким образом, «серая» рассрочка, хотя и кажется привлекательной на первый взгляд, несет в себе массу рисков для покупателя. Это может быть как юридической ловушкой, так и финансово невыгодной схемой, которая, в конечном итоге, приведет к значительным потерям для покупателя. Центральный банк России правильно указывает на необходимость принятия более строгих мер регулирования таких схем, чтобы защитить интересы граждан и обеспечить стабильность на рынке недвижимости.
Такие «схематозы» застройщиков, маскирующиеся под законные сделки, должны быть тщательно проверены и ограничены законодательными инициативами. Важно помнить, что каждый шаг в сфере недвижимости должен быть обдуманным и безопасным, иначе даже малое упущение может привести к катастрофическим последствиям.