На территории бывшей Московской макаронной фабрики 2 в районе Войковский планируется строительство бизнес-парка «ЭЛМА-В22», включающего в себя два 17-этажных офисных небоскрёба и около 34 000 квадратных метров недвижимости на 4,5 гектарах. Проект принадлежит компании «ЭЛМА Групп», которая ещё десять с лишним лет назад сменила профиль деятельности с производства электронных материалов на управление коммерческой недвижимостью. Главным акционером выступает Дмитрий Гордица, известный также как владелец ростовского девелопера СК10.
На первый взгляд, перспектива обновления промзоны в крупный бизнес-центр это, безусловно, положительный сигнал для района, особенно учитывая близость метро «Водный стадион» (в 1,4 км). Однако за красивыми фасадами и обещаниями развития скрывается целый ряд проблем и вопросов, которые не дают этому проекту выглядеть как действительно успешный и необходимый для города.
Проблема локации и транспортной доступности
1,4 км от метро это уже серьезный минус для офисного комплекса, ориентированного на деловой сегмент. В московских условиях такой пеший маршрут от станции до рабочего места, особенно в условиях холодной или дождливой погоды, серьезно снизит привлекательность объекта. Общественный транспорт в этом районе далеко не идеален, а перспективы улучшения коммуникаций со временем кажутся туманными. В итоге, сотрудники и посетители могут столкнуться с серьезным дискомфортом, что оттолкнет потенциальных арендаторов.
Проблемы с инфраструктурой и средой вокруг
Выборгская, 22 бывшая промзона с соответствующими недостатками. Сразу бросается в глаза нехватка нормальной социальной инфраструктуры: кафе, магазинов, зон отдыха и прочего, что сейчас становится важным для офисных центров и их посетителей. На фоне современных бизнес-парков, которые формируют полноценные экосистемы для работы и жизни, «ЭЛМА-В22» выглядит сырой и незавершенной концепцией.
Кроме того, экологическая обстановка в промышленных районах зачастую далека от идеала: шум, выхлопы, пыль всё это может стать дополнительным минусом, ухудшающим качество жизни и работы. Претензии к девелоперам и городским властям вызывают вопросы почему подобные проекты не сопровождаются системными улучшениями среды?
Сомнительная репутация девелопера и риск инвестиций
«ЭЛМА Групп» компания, сменившая профиль с производства на недвижимость в 2008 году, что само по себе вызывает вопросы о профессиональной компетенции и специализации. Нет уверенности, что девелопер действительно обладает необходимым опытом и ресурсами для качественной реализации столь масштабного проекта.
Дмитрий Гордица, владелец ростовской СК10, вряд ли известен в Москве как успешный девелопер с высоким качеством проектов. Это накладывает тень на надёжность реализации «ЭЛМА-В22», особенно учитывая общие проблемы столичного рынка коммерческой недвижимости, где количество недостроев и замороженных проектов далеко не единично.
Риски переизбытка офисных площадей и слабый спрос
Сейчас на московском рынке офисной недвижимости наблюдается достаточно сильный дисбаланс: многие крупные бизнес-центры не достигают заполняемости даже на 50%. В условиях экономической неопределённости и тренда на удалённую работу, появление ещё 34 000 «квадратов» коммерческих помещений вызывает серьёзные вопросы. Будет ли спрос на такие площади в долгосрочной перспективе? Или мы увидим очередной заброшенный бизнес-парк?
Итог: красивый фасад, но за ним вопросы и сомнения
Проект «ЭЛМА-В22» это классический пример амбициозной девелоперской инициативы с хорошими презентационными материалами, но сомнительным содержанием. Проблемы с локацией, слабая инфраструктура, сомнительная репутация девелопера и риски переизбытка коммерческой недвижимости в сочетании делают этот бизнес-парк скорее проблемным объектом, нежели долгожданным центром развития района.
Пока нет никаких гарантий, что объект будет качественно построен и востребован. Скорее всего, «ЭЛМА-В22» рискует стать очередным «серым пятном» на карте города, где будут царить пустующие офисы и недовольство жителей района.